1.台灣炒房
這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。
那為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。
這個遊戲就叫做：「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」
造成台灣兩高兩低的奇妙現象。
房價高、空屋率高
房租低、薪水低
炒房本來就是只能炒房價，租金是炒不起來的。
租金這種東西完全跟薪水掛勾，因為台灣經濟緩慢退步，所以薪資跟房租也緩慢下跌。
因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲，所以房價大漲。
這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。
只是這個遊戲可以玩很久，台灣就這樣玩了10年。
只是因為大眾都是健忘的，有些人還的以為可以玩100年。
那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低
2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？
如果不繳，房子就會被政府搶走。
這是什麼爛政府！
房屋要繳稅，這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。
不管房子有住人沒住人，每年都得繳稅給政府。
如果房屋空著不用，就是浪費錢。
正確的說，這世界上根本沒有買房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。
如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。
不蓋房不住人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。
所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。
而且這個持有稅一定要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。
例如說這樣：
買在鄉下的便宜地，價錢低，稅金也低。
30年後政府在旁邊蓋了捷運站，土地大漲。
所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了，
到最後就會乖乖認命，改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。
絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。
3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？
問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。
所謂公告現值就是政府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。
當然大家都知道，台灣的公告現值「遠低於」市價。
而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。
一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。
如果是實價課稅的國家，通常是抽1~2%
也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，
永遠會有屋主肉身檔怪手，死都不賣，
因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
但是不用怕！因為已經修法了。
2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。
徵收你家的時候，就乖乖用1000萬去買，
但是你要繳稅的時候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。
台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。
4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？
稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。
建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。
老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。
然後我蓋了透天厝，結果只住我一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！
如果改建成大樓可以塞幾千人，但是我就是死都不賣！
我每年都乖乖繳房屋稅，政府也拿我沒轍！
這一樣也是浪費土地。
公告現值這玩意沒人敢動，你敢動就一定選不上。
但是在房價飆漲10年之後，開始有一些老百姓突然變聰明了，要求提高公告現值。
政府高興的要死，台北從2010開始提高。
未來政府會不會繼續提高，值得觀察。
5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。
央行緊縮房貸效果不大。
觀念錯誤
炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。
因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！
不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！
央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？
以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？
6.奢侈稅效應
實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。
因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣掉不就結了。
接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。
結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！
那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房，
照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。
但是好玩的地方來了！
奢侈稅不問賺錢賠錢，兩年內一律要抽。
就算屋主賠售還是要繳稅。
到最後每個屋主都做出一樣的選擇，就是房子先壓兩年，之後看看情況再說。
所以你會看到有行無市的爆笑局面。
這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。「但是房屋就是賣兩年賣不掉」
7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，
那建商降價脫手不就結了
觀念錯誤
台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。
所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄，但是降價就是18層地獄。
就算空屋10年賣不掉，不能降就是不能降。
8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，
仲介要的是成交量，成交價高低是其次
觀念錯誤
再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」
如果房價跌了，你就不會買。
明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。
房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的時候是「價量齊跌」。
等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
9.容積率亂象
買完土地之後，房屋不可能無止境的往上蓋。
因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。
政府會看週邊馬路夠不夠寬，附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。
所以每塊土地都會有容積率的規定。
例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。
那就代表有50坪不能蓋東西，要留院子。
然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋到6樓。
當然容積率不是問題，問題在於政府發放容積率太浮濫。
例如說大廈頂樓有作花園，政府就多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。
大廈一樓開放給全體市民當作廣場，
政府又多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。
亂發的結果就是居住品質超爛，
明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。
最好笑的是，台北市居然規定容積率可以「轉移」。
例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋，但是房屋被政府宣佈成古蹟。
我家只蓋了100坪，結果政府說不准改建。
那我200坪沒蓋到誰要賠我？
所以政府為了補償地主，就宣佈地主的200坪空間可以賣人。
要賣也不是問題，而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。
例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。
那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。
信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！
10.都更亂象
台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。
因為當年沒有實施容積率法律，你買多少土地就可以蓋到你爽！
那為什麼建商只蓋5層，為什麼不蓋100層？
因為法律規定6層開始就一定要裝電梯，而且當年台北沒這麼擠，
多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。
二十年過去，容積率法律也實施了。
事實上很多土地，容積率可以蓋超過5層的。
地主提供土地，然後建商出錢改建成20層大廈。
地主分一些房，建商分一些房。大家都有賺。
也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。
全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子沒電梯，結果賣1100萬。
原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！
但這有個問題，不是每塊地都可以蓋20層，如果不行怎麼辦？
而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。
到最後地主舊房有30坪，但是分到的新房只有20坪。
所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。
地價高的地點變成大樓，因為地比較貴，建商願意讓步。
到最後郝龍斌喊出新政策，會適度放寬容積率，讓地主可以一坪換回一坪。
加速推動都更。結果口號一喊，都更死的更快，
因為每個地主都自動漲價，以前1000萬就賣，現在我要2000萬才賣。
11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？
「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」
「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」
「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」
當然我們現在都知道，文林苑事件，
建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。
當初天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。
所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。
